La discriminacion en vivienda puede ocurrir antes de solicitar

Cuando las personas piensan en la discriminacion en vivienda, a menudo imaginan a alguien que solicita un apartamento y es rechazado por su raza, religion, discapacidad u otra caracteristica protegida. Pero en muchos casos de discriminacion en vivienda, la pregunta mas dificil surge mucho antes.

?Que sucede si se desalienta al futuro inquilino incluso antes de que tenga la oportunidad de presentar una solicitud?

Yo enfrente este problema por primera vez cuando era estudiante universitario, a principios de la decada de 1980. Vivia en el Valle de San Fernando, en el condado de Los Angeles, y recuerdo haber visitado complejos de apartamentos que exhibian letreros de "se renta". Sin embargo, cuando pediamos a los administradores las solicitudes, de pronto se nos decia que no habia vacantes.

En aquel entonces, esa experiencia era dificil de probar y facil de justificar por un arrendador. Un letrero podia permanecer afuera aun despues de que el apartamento hubiera sido rentado. Un administrador podia decir que la unidad disponible acababa de ser ocupada. Un futuro inquilino podia quedarse sin solicitud, sin rechazo por escrito y sin una explicacion clara.

El problema se volvio mucho mas concreto cuando mi entonces novia y yo presentamos un caso de discriminacion en vivienda contra un arrendador en West Hills. Presentamos el asunto ante lo que en ese entonces era el California Department of Fair Employment and Housing (Departamento de Empleo y Vivienda Justos de California) en el centro de Los Angeles. Segun recuerdo, la postura del arrendador era, en esencia, que la ley no podia obligarlo a rentar a personas a quienes el no queria rentarles.

Esa defensa parte de una interpretacion equivocada de la ley.

El caso finalmente se resolvio un par de anos despues. En su momento, no pense mucho en su importancia mas amplia. Yo todavia era joven y no tenia idea de que anos despues me convertiria en abogado y dedicaria buena parte de mi carrera a representar a personas en asuntos de empleo, vivienda y otros derechos civiles. Mirando hacia atras, a veces me pregunto si esa experiencia tuvo mas influencia en el rumbo de mi practica de lo que entonces imaginaba.

Las leyes de vivienda justa, en general, no exigen que un arrendador le rente a toda persona que lo solicite. Un arrendador puede considerar factores legitimos y no discriminatorios, como requisitos de ingresos legales, historial de arrendamiento, solvencia crediticia y otros criterios neutrales. Pero un arrendador no puede negarse a rentar porque el solicitante sea afroamericano o por cualquier otra caracteristica protegida.

La distincion es fundamental. Un arrendador puede elegir entre solicitantes calificados utilizando criterios legales. Un arrendador no puede decidir que ciertas personas nunca deben tener la oportunidad de presentar una solicitud.

La ley alcanza mas alla de la decision final

La Fair Housing Act (Ley de Vivienda Justa) federal y la Fair Employment and Housing Act (FEHA, la Ley de Empleo y Vivienda Justos de California) prohiben, en general, la discriminacion en vivienda por caracteristicas protegidas, incluyendo la raza, el color, el origen nacional, la ascendencia, la religion y la discapacidad (42 U.S.C. § 3604; Cal. Gov. Code § 12955). Estas protecciones no se limitan a la decision final sobre una solicitud de arrendamiento ya presentada.

La ley federal, por ejemplo, hace ilegal declarar a una persona, por razon de una caracteristica protegida, que una vivienda no esta disponible cuando en realidad si lo esta. La ley de vivienda justa tambien alcanza ciertas practicas discriminatorias que desaniman a las personas a buscar oportunidades de vivienda o que las canalizan hacia o en contra de determinadas viviendas.

El steering (canalizacion discriminatoria) es importante porque la discriminacion en vivienda no siempre requiere que alguien diga: "usted no puede vivir aqui".

Considere a una familia que busca un apartamento. Pregunta por un edificio en particular y se le dice que otra propiedad podria ser mas adecuada para ellos. Quizas se les anime a buscar en otra parte de la ciudad. Tal vez se les diga que estarian mas comodos en otro edificio o vecindario.

Puede haber razones perfectamente legitimas para hacer una sugerencia asi. Pero si la recomendacion se hace por la raza, etnicidad, religion, origen nacional, discapacidad u otra caracteristica protegida del futuro inquilino, una sugerencia aparentemente util puede plantear serias preocupaciones de vivienda justa.

El futuro inquilino tal vez nunca lo sepa. La persona simplemente sigue la sugerencia, visita otra propiedad o comienza a buscar en otro lugar. Ninguna solicitud es negada, porque ninguna solicitud llega a presentarse.

Un problema similar puede surgir cuando un proveedor de vivienda ofrece informacion distinta sobre disponibilidad. Suponga que una persona llama para preguntar por un apartamento anunciado en renta y se le dice que ya fue rentado. La mayoria de las personas aceptaria esa respuesta y seguiria buscando.

?Pero que sucede si el apartamento en realidad seguia disponible?

La persona que hizo la consulta puede no tener manera de saber que la oportunidad de vivienda se cerro antes de que el proceso de solicitud siquiera comenzara.

La primera conversacion importa

A lo largo de los anos, hemos encontrado variantes de este problema tanto en complejos de apartamentos comunes como en residencias de vida asistida. Las familias que buscan vivienda para sus familiares de edad avanzada, por ejemplo, suelen comenzar con preguntas basicas: ?hay una habitacion disponible? ?cuanto cuesta? ?podemos visitar la residencia? ?que nivel de cuidado ofrecen?

Esas primeras conversaciones importan. Una familia a la que se le dice que no hay vacantes normalmente llamara a otra residencia. Una familia a la que se le dice que un padre o una madre de edad avanzada quiza no estaria comodo porque la mayoria de los residentes pertenece a una comunidad cultural en particular, puede simplemente concluir que esa residencia no es una opcion.

El efecto practico puede ser el mismo que un rechazo, aunque nadie haya rechazado formalmente a nadie.

El mismo principio puede aplicarse a la discriminacion por discapacidad. Una persona con discapacidad puede preguntar sobre un apartamento disponible o un arreglo de vivienda asistida y toparse con suposiciones sobre lo que esa persona puede o no puede hacer, que acomodaciones podrian ser necesarias, o si estaria mejor atendida en otro lugar.

Los proveedores de vivienda pueden, ciertamente, considerar requisitos legitimos de elegibilidad y, en entornos apropiados, si pueden legalmente ofrecer los servicios que un futuro residente requiere. Pero las decisiones no deben basarse en estereotipos o suposiciones sobre la discapacidad. Las leyes de vivienda justa tambien imponen obligaciones de acomodacion razonable en circunstancias apropiadas, y la existencia de una discapacidad no deberia, por si misma, convertirse en un motivo para disuadir a alguien de buscar una oportunidad de vivienda que de otro modo estaria disponible.

La religion puede presentar preocupaciones similares. Un proveedor de vivienda puede operar en una comunidad donde muchos residentes comparten una fe en particular, o donde las practicas religiosas son una parte importante de la vida comunitaria. Esa circunstancia no permite, en general, que el proveedor decida que alguien de otra fe estaria mas feliz en otro lugar.

Por supuesto, no toda conversacion desalentadora equivale a discriminacion. Los apartamentos realmente se rentan. Las residencias de vida asistida realmente alcanzan su capacidad maxima. Puede haber razones financieras, de licencia, de seguridad, relacionadas con el cuidado u otras razones legitimas por las que un arreglo de vivienda en particular no este disponible o no sea adecuado.

El contexto importa.

Pero por eso lo que ocurre antes de presentar una solicitud no debe pasarse por alto. ?Que se dijo? ?La vivienda realmente estaba disponible? ?Por que se sugirio otra propiedad? ?Se le dio a la persona informacion sobre como presentar la solicitud? ?Se animo al futuro inquilino a continuar el proceso, o se le alento discretamente a abandonarlo?

Para los proveedores de vivienda, la leccion es relativamente sencilla. El cumplimiento de la ley de vivienda justa no deberia comenzar cuando una solicitud completa llega a la oficina de arrendamiento. Deberia comenzar con la persona que contesta el telefono, que responde a una consulta en linea, que saluda a alguien que entra a la oficina de arrendamiento o que muestra una unidad disponible.

Y para los futuros inquilinos y sus familias, vale la pena recordar que una persona no necesariamente tiene que recibir un rechazo formal para que sus derechos de vivienda justa entren en juego.

A veces, la decision de vivienda mas importante ocurre antes de que alguien llene la primera linea de una solicitud.

La igualdad de oportunidades en la vivienda debe incluir la igualdad de oportunidades para siquiera llegar a presentar la solicitud.

Aviso legal: este artículo se ofrece únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoría legal. Leer este artículo no crea una relación abogado-cliente. Si tiene preguntas sobre sus derechos, consulte a un abogado calificado sobre sus circunstancias particulares.